– Over de regels rond verborgen gebreken –
Eindelijk krijgt u de sleutel van uw nieuwe huis. Alles lijkt goed geregeld te zijn maar dan blijkt dat u te maken krijgt met een lekkage in de badkamer door problemen met het afvoerputje of riolering. In een programma als ‘Ik vertrek’ of ‘Een plek onder de zon’ kunt u er misschien nog om lachen, maar niet als het om uw eigen pas aangekochte woning gaat. En zeker niet als dat huis ver weg in Spanje staat.
Wat zijn verborgen gebreken?
Verborgen gebreken zijn punten die u aan de buitenkant mogelijk niet ziet. Zeker niet als de vorige eigenaar nog net even heeft laten schilderen om alles er tiptop uit te laten zien. U heeft als huizenzoeker mogelijk weinig ervaring op dit gebied. Het is voor u dan ook moeilijk te zien of er bijv. asbest is gebruikt op plekken waar dat al lang niet meer is toegestaan. Of dat er sprake is van houtworm, of een schimmel die de kozijnen aantast. Ook bezoekt u het huis mogelijk in de zomer, in de droge periode. En dan blijkt in de winter dat er toch hier en daar wat regenwater in de woonkamer binnendruppelt.
Beter voorkomen dan genezen
In de jaren ’70 en ’80 is er in Spanje veel gebouwd en dat ging vaak snel. Niet altijd werden er ook de juiste materialen gebruikt. De huizen moesten snel verkocht worden, de bouwwereld kon de grote vraag nauwelijks aan. Vaak voldoen die huizen nu ook niet meer aan de bouwvoorschriften zoals die nu gehanteerd worden. Bij nieuwbouw moeten woningen voldoen aan de huidige maatstaven en die zijn vergelijkbaar met de Nederlandse GIW (Garantie Instituut Woningbouw) garantie. Al moet je als koper altijd scherp blijven en controleren of dit ook echt het geval is.
Het Spaanse garantiesysteem
In Spanje wordt gewerkt met het garantiesysteem volgens de ‘Ley de Ordenacion de la Edificacion (LOE)’, regels op het gebied van bouw- en woningtoezicht. Deze wet is bedoeld voor alle partijen die betrokken zijn bij de bouw. Daarin zijn drie verschillende verzekeringen verplicht gesteld, waarvan de termijn varieert en die op verschillende zaken betrekking hebben:
- Verzekering dat de aannemer tot na 1 jaar verantwoordelijk is voor alle herstel van de verborgen gebreken die de nieuwe constructie of onderdelen aantasten;
- Verzekering dat de projectontwikkelaar gedurende 3 jaar verantwoordelijk is voor de schade veroorzaakt door gebreken aan de constructie, onderdelen of aan de (technische) installaties;
- Verzekering dat de projectontwikkelaar voor de duur van 10 jaar verantwoordelijk is voor het herstel van de schade wegens gebreken door slechte of gebrekkige structurele elementen van de constructie.
De termijnen waarover de wet rept gaan vaak al in als de woning van de aannemer wordt overgedragen aan de projectontwikkelaar en dus niet op het moment waarop u de sleutel krijgt. Een belangrijk punt, omdat tijdens de crisis die in 2007 begon, veel bouwprojecten enige tijd hebben stilgelegen en nu weer worden opgeleverd omdat men gewacht heeft met de afbouw en/of de verkoop in verband met de gedaalde prijzen. De garantieperiode liep dan mogelijk al lang op het moment dat u het huis kocht, en is nu verlopen. Dus claims kunnen niet meer worden ingediend en zijn de kosten voor u.
En wat als…?
Wij helpen u natuurlijk en leggen u graag uit waar u allemaal op moet letten. Daarnaast is het aan te raden om ook bij bestaande bouw een technisch architect of bouwkundige mee te nemen. Het kost u misschien een paar honderd euro, maar dat geld zorgt er vaak voor dat u niet voor vervelende verrassingen komt te staan die veel duurder kunnen uitpakken.
Mocht u na de koop toch verborgen gebreken tegenkomen, dan biedt de Spaanse wetgeving kopers een aantal mogelijkheden om stappen te ondernemen. Zo heeft u tot zes maanden na de overdracht de tijd om verborgen gebreken te ontdekken en te melden en dit aan te kaarten bij verkopende partij. Mocht deze niet ontvankelijk zijn voor uw claim dan moet je wel via de rechter je gelijk halen.
Is de verkopende makelaar aansprakelijk?
Bij onroerend goed transacties in Spanje moet u er rekening mee houden dat de verkoopmakelaar vaak alleen maar een commerciële tussenpersoon is. Het is geen juridisch adviseur en kan dus niet aansprakelijk worden gesteld als er verborgen gebreken worden gevonden. Dus let op bij uw zoektocht en neem zelf de expert in de hand om dit soort problemen te voorkomen.
